Nel pomeriggio di lunedì 16 giugno, si è tenuta un’assemblea meno tumultuosa rispetto a quelle precedenti, ma non sono mancate le proteste da parte dei membri del Consorzio di via Panizzardo a Caravaggio. Alla fine, però, è stata data l’approvazione al nuovo contratto preliminare con l’investitore Arafin.
Il nuovo preliminare con Arafin
La questione che coinvolge i 64 proprietari dei terreni nell’area produttiva di 200 mila mq sembra non avere fine. Fino allo scorso dicembre, era in vigore un contratto preliminare d’acquisto con Arafin. Ieri, il presidente Paolo Viola ha convocato un incontro nell’auditorium “Merisio” della “Bcc Caravaggio e Cremasco” con il CDA del Consorzio, che era quasi al completo.
Le migliorie
“L’obiettivo di quest’assemblea è illustrarvi le variazioni nella proposta contrattuale ottenute nella trattativa rispetto al precedente preliminare”, ha esordito Viola. “Una volta sottoscritto il preliminare, Arafin si impegnerà ad intervenire su tutta l’area. Inoltre, il nuovo iter progettuale prevede che tutto sarà progettato secondo una unica procedura, il Provvedimento Autorizzatorio Unico Regionale (Paur), mentre precedentemente si doveva verificare l’assoggettabilità alla Valutazione di impatto ambientale (Via) dalla fase di realizzazione. Il prezzo rimane invariato a 55 euro al mq, con indennizzi al Consorzio pari a 2 milioni 900 mila euro per le spese progettuali già sostenute. In caso di sottoscrizione del preliminare, i consorziati non dovranno sostenere costi per il nuovo iter procedurale. Inoltre, la garanzia fideiussoria è scesa da 1,5 milioni a 800 mila euro, migliorando la liquidità per il pagamento degli oneri strategici di 373 mila euro che saranno versati da Arafin.”
Viola ha anche accennato al bando regionale “Arest”, che finanzia progetti di sviluppo locale, opere infrastrutturali e servizi, e ha comunicato che la Regione ha richiesto un incontro per oggi.
“Il contratto precedente prevedeva un intervento di 2 milioni di euro qualora il contributo del bando non fosse stato concesso. Siamo riusciti a ridurre questo importo di quasi il 50%. È stato introdotto anche l’indennizzo dell’Imu di 72 euro al mq riconosciuto da Arafin a partire da giugno, in caso di sottoscrizione del preliminare”.
Le note dolenti
“Questa nuova procedura allungherà ulteriormente i tempi di sottoscrizione del preliminare”, ha concluso Viola. “Tuttavia, la vostra emorragia finanziaria legata all’Imu sarà sensibilmente ridotta. Qualora non si arrivasse alla vendita delle aree per mancata concessione del Paur, le somme versate a titolo di copertura parziale dell’Imu resteranno a voi senza obbligo di rimborso a Arafin, indipendentemente dall’esito finale del contratto. È importante notare che i contratti per i tre gruppi di aree sono interconnessi, quindi se i proprietari legati al vecchio Pl3 non sottoscrivono il preliminare, si interromperà anche per gli altri. La scadenza entro cui Arafin deve presentare il Paur è il 31 dicembre 2026.”
I fondi che Arafin verserebbe per la copertura parziale dell’Imu saranno definitivi, indipendentemente dal risultato finale del contratto.
I dubbi sollevati da una consorziata
Una consorziata ha espresso preoccupazioni, sottolineando che si dovrebbe continuare con l’investitore solo se il nuovo preliminare garantirà tutele anche ai proprietari dei terreni.
Il terreno del Comune all’asta
“Non esiste più alcun preliminare, quindi non siamo vincolati”, ha affermato. “Nessuno è contrario a proseguire con Arafin, ma il nuovo preliminare è stato definito squilibrato a favore dell’investitore. È assurdo non attendere la chiusura dell’asta indetta dal Comune per i suoi terreni, prevista tra dieci giorni. Fino a quel momento, non sappiamo quanto interesse l’investitore abbia a concludere l’operazione. Se ciò avverrà, acquisterà tutte le aree come da progetto presentato alla Regione; in caso contrario, potrebbe decidere di seguire altre strade. Inoltre, la curatrice è la notaio che ha stipulato i preliminari precedenti e moglie dell’avvocato di Arafin, quindi ha accesso alle offerte. Mi sorprende che il Consorzio, che dovrebbe tutelarci, non ci informi su questi aspetti.”
Parcelle da 1,2 milioni di euro
La consorziata ha sollevato il tema delle parcelle emesse da un consulente per 1,2 milioni di euro, in relazione alla Valutazione di impatto ambientale, chiedendo maggiore trasparenza.
La convenzione approvata dal Comune
“La convenzione approvata dal Comune, che stabilisce la destinazione d’uso delle aree, non è stata sottoscritta da noi consorziati né da un notaio. Se dovesse cambiare l’Amministrazione, le aree edificabili potrebbero tornare agricole, un rischio che ci è stato sottoposto senza che ci fosse mai informati.”
Il bando regionale Arest
“Il bando è perso, perché la Regione vuole sapere quale progetto sarà attuato sull’area, chi costruirà e quante persone avranno un posto di lavoro. Tuttavia, nemmeno Arafin lo sa: è una finanziaria che compra e vende, ma non ha ancora chi sarà l’utilizzatore.”
I debiti del Consorzio
“Il debito complessivo è salito a circa 2,9 milioni di euro. Vorrei sapere per cosa sono stati spesi. Inoltre, come comunicato dal presidente, potrebbe crescere fino a 5 milioni. Il patrimonio a fine 2025 sarà di soli 4.709 euro. Se questa operazione saltasse, ci sarà una richiesta di ripianamento che dovremo affrontare, e vorrei sapere quanto ammonta e se coinvolgerà tutti.”
Caparra e nuove manifestazioni di interesse
“Per alcuni versi Arafin è stato inadempiente, poiché non è stata effettuata la Via. Perché dovremmo essere noi a restituire la caparra e non lui a darci il doppio? Le due nuove manifestazioni di interesse non sono state accolte, ma sarebbe stato utile avere anche i preliminari per una valutazione.”
La tempistica
“Con il nuovo preliminare, saremo vincolati per almeno altri due anni senza corrispettivo per l’immobilizzo, mentre l’acquirente può rinunciare alle condizioni risolutive in qualsiasi momento. Non abbiamo alcuna garanzia. Il rischio dell’iter Paur ricade su di noi, mentre Arafin sostiene solo i costi di progettazione. Inoltre, gli elementi essenziali sono ancora indefiniti, rendendo impossibile una valutazione piena della convenienza economica dell’operazione.”
Il presidente: Non abbiamo altri interlocutori
Il presidente Viola ha risposto alle contestazioni in modo diretto.
“L’interesse dell’investitore è stato dimostrato con la copertura integrale dell’Imu e la rinuncia alla fideiussione. Non sappiamo se desidera partecipare all’asta del Comune; non conoscendo chi sarà l’utilizzatore, non possiamo avviare la procedura di Valutazione di impatto ambientale. Tuttavia, attualmente non abbiamo altri interlocutori. Coloro che hanno presentato altre manifestazioni di interesse non hanno più risposto. Le spese sono state sottoscritte con il precedente preliminare. L’operazione con Arafin consente di integrare coperture e sostenibilità del Consorzio senza costi per i membri. Se decidete di cambiare strada, io mi dimetto. Le porte sono aperte per nuovi soggetti, ma ci vorrà più di due anni per arrivare a un preliminare. Infine, il bando “Arest” è un contributo al Comune, non al Consorzio, e Arafin non è solo una società che compra e vende, ma intende utilizzare le aree.”
Viola ha poi chiarito ulteriormente.
“Arafin ha sempre comunicato alla Regione che se la procedura di VIA non fosse andata a buon fine, non sarebbe stato possibile l’acquisto delle aree e quindi nemmeno l’affitto all’utilizzatore. Le richieste di esclusione di VIA sono diventate Paur, e poiché la Regione ha stabilito che deve essere applicata su tutto il perimetro delle aree e non solo sul Pl3, abbiamo invitato l’investitore ad ampliare l’acquisto delle aree, il che è stato accettato. Quanto al bando ‘Arest’, sarà determinante sedersi al tavolo della Regione insieme a Arafin, per questo è fondamentale l’indirizzo che emergerà dall’assemblea.”
L’assemblea è proseguita per un paio d’ore in un clima piuttosto acceso.
“La trattativa non è stata facile; il preliminare non è il migliore, ma è il massimo ottenuto”, ha commentato il revisore dei conti Giorgio Rigamonti. “Serve un indirizzo di massima sulla volontà di andare avanti e concludere. Solo con la firma si chiude anche la convenzione con il Comune, che di norma viene firmata quando c’è l’operatore finale per consentire eventuali interventi sugli oneri di urbanizzazione. Abbiamo richiesto che il progetto venga depositato entro il 31 dicembre di quest’anno; se l’investitore non rispetta questa scadenza, sarà considerato inadempiente e perderà la caparra, questa è la vostra ancora di salvezza.”
Alla fine, l’assemblea ha votato a favore della prosecuzione con Arafin.